張凱

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每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
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公司名下房屋貸9成
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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

＊建蔽率：

建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
例：基地面積 100坪，建蔽率為 60%， 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。

＊容積率 ： 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例：基地面積 100坪， 容積率為 225%，則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的：

１　有效控制都市建築物之密度及人口分佈

２　增加建築物造型的彈性，使都市景觀豐富有趣

３　改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性

＊建蔽率與容積率的關係：

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。

＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。
例如：100坪 基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大， 建蔽率大空地面積小。
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＊【台灣　都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限：

  新增房源量持續下滑

  在成交回穩的背景下，5月份由於新增房源量持續下滑，二手住宅市場供需矛盾有所加深。

  6月上旬，北京二手房交易延續瞭5月中下旬以來的回暖勢頭，成交量繼續回升。北京住建委公示的網簽數據統計顯示，2013年6月上旬(1日~10日)北京全市二手住宅網簽總量為2666套，比5月同期大幅上漲瞭76%。

  3月份因20%個稅新政，出現業主集中過戶，二手房市場最高的周成交量達到千套。但整體來看，從去年底到現在，即使歷經瞭最嚴厲調控，房價依然小幅上漲，使得一些當時著急賣掉房產的業主有些後悔。

  21世紀不動產分析師張磊說，在當前市場下，由於大部分老城區可選擇的新房房源有限，給瞭免稅二手房或者少稅二手房房源漲價介紹提供學生小額貸款的銀行的機會，大量"剛需"購房者被迫接受漲價。這預示著二手房價格已重新回到上升通道。

  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析表示，北京最新調控政策出臺已倆月有餘，買賣雙方已逐漸接受，市場上首次置業和急於改善的"剛需"開始釋放，拉動瞭成交量的穩步回升。

  根據鏈傢地產發佈的"2013年5月北京二手住宅市場分析報告"，繼4月環比暴跌後，5月份新增房源環比再降7%，與2012年10月的水平接近。業主的觀望情緒普遍加深，新增房源難有明顯增長。5月平均議價空間為2.53%，較4月下降0.3個百分點，較去年同期亦下降0.73個百分點。然而，5月新增客戶量雖仍低於一季度水平，卻環比上漲6%。從區域、面積占比等數據來看，"剛需"購房者成為瞭支撐市場的重要群體。

  綜合來看，由於目前成交量低位運行，使得價格走勢並不明朗，局部的漲價或降價很難影響整體走勢。加上業主的觀望心態，二季度二手房市場低位運行已成定局，短期內成交量復蘇無望。

  一熱一冷，似乎可以形容當前北京二手房市場的買賣雙方。而這冷熱的對比則預示著二手房供需矛盾的加劇。

  但二手房的供應卻未與此同步。繼4月二手房新增房源環比暴跌45.3%後，5月份新增房源環比再降7%。記者從多傢房地產中介瞭解到，業主出售誠意下降，議價空間進一步縮小，由此導致二手房大村鄉民間二胎房貸價格有進一步上漲的風險。

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  最近公司特別忙，一些購房糾紛不得不去處理。"北京某中介機構法務經理告訴記者，今年春節後，北京房價一直處於上漲周期，特別是去年年底一些地鐵線路開通，各沿線項目房價有瞭很大的漲幅。從去年年底到現在，很多樓盤一套房總價上漲超過百萬元。業主後悔賣房的情況時有發生，也導致瞭購房糾紛頻發。

  因二手房供應受限以及二手房稅費等原因，很多購房者轉向新房市場，而中介公司為瞭提升業績，迎合市場需求，也在"一二手聯動"業務上進一步拓展，增加代理新房業務。

  記者從21世紀不動產北苑傢園的一傢門店瞭解到，該區域內二手房與新房價格不相上下，在3萬~4萬元/平方米之間，但購買二手房僅個稅一項，其每平方米單價就會增加7%左右，如果相關稅費全部由買傢承擔，其成本將超過同區域內的新房價格，這促使部分購房者轉向新房市場。

  價格存上行風險

  該報告顯示，5月份，北京二手住宅成交均價27307元/平方米，環比上漲2.9%；同比上漲23.9%，同比漲幅與上月持平。

  鏈傢地產分析，由於市場仍處在政策消化期，業主觀望升級導致誠意出售的房源減少，再加上免稅房源的優勢凸顯，這類業主的預期增長，存在調高掛牌價的情況。雖然上漲勢頭得到遏制，但是價格上行的風險依然存在。

內容來自sina新聞

  值得關註的是，4月以來，雖然成交均價穩定震蕩，但是購房成本持續上漲。免稅房源存在漲價空間，非免稅房源存在繳稅壓力，對於購房者來說，不論何種房源，購房成本都會增加。

  據21世紀不動產的監測數據，5月北京無稅二手房占總成交7成以上。無稅房的成交價也因為其緊俏度而蒸蒸日上，部分區域漲幅高達13%。

  21世紀不動產永定路店一位區域經理反映，目前市場整體平穩，總價低的小戶型無稅房成為交易主流，價格漲幅顯著。近期剛成交的一套40多平方米小戶型，售價從新政之後的4萬元/平方米，漲到4.5萬元/平方米，單價上漲瞭5000元。

  21世紀不動產清河區門店經理也告訴記者，清景園小區無稅房的掛牌價漲幅比有稅房高出許多，而許多有稅房有價無市，5月該小區總共才有兩套房成交，大量有稅房源隻能由賣轉租。

  由於市場需求有所增加，5月，北京市二手住宅網簽7336套，環比增長40.8%。雖然僅為市場正常水平(2012年下半年)的五成，但5月的二手房市場已然有所恢復。

  中介拓展新房業務

  由此導致的後果就是業主開始惜售。從5月份新增房源量、議價空間等數據來看，均顯示業主的出售誠意有所下降。一方面，市場近期走勢尚未明朗，但中長期預期普遍看好，因此目前觀望情緒依舊，售房誠意下降。另一方面，由於新政，一些置換型業主購房計劃暫停，也導致瞭部分房源釋放受到影響。

  以北五環區域為例，由於區域內新樓盤的上市比較集中，周邊中介公司也獲得瞭更多的新樓盤的代理銷售機會。

  張磊告訴記者，21世紀不動產去年一二手聯動業績創瞭新高，占總業績的30%，而近期勢頭更猛，這主要是因為在"無稅房"這一特殊優勢的市場背景下促成的。中介公司擁有強大的門店網絡和線上網絡資源，可同時進行一手房和二手房的銷售，這對開發商來說是一種渠道補充。

北京二手房供需矛盾加劇

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-17/09212252892.shtml

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